chuyển đổi mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai năm 2013;
Nghị định 43/2014/ NĐ-CP của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014;
Thông tư 30/2014/ TT-BTNMT ban hành ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, đất ở phải được cấp có thẩm quyền cho phép.
Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014 / NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Thủ tướng Chính phủ và Điều 6 Thông tư 30/2014 / TT-BTNMT ban hành ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất chuyển nhượng, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các giấy tờ sau
- a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo Mẫu số 01 Thông tư 30/2014 / TT-BTNMT);
- b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ, cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung theo đúng quy định của pháp luật trong thời gian không quá 03 ngày làm việc.
Các bước chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức
Ủy ban nhân dân huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình. Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ có diện tích từ 0,5 héc ta trở lên phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân tỉnh.
Lưu ý: Trường hợp địa phương đã bố trí, tổ chức bộ phận một cửa tiếp nhận hồ sơ thì người nộp hồ sơ có thể nộp tại bộ phận một cửa.
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền giải quyết thẩm định hồ sơ, xác minh thực tế, xét nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính thuộc cơ quan tài nguyên môi trường. Sau đó báo cáo Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Trường hợp được phép thì hướng cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ đất đai.
Bước 3: Sau khi cá nhân thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân:
Thời gian giải quyết:
+ Thời gian trao quyết định không quá 15 ngày làm việc (không phân biệt thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
+ Trường hợp vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo, kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian làm việc không quá 25 ngày làm việc.
Quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng
Thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất khi:
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Thu 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất khi:
Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
* Không phải nộp tiền sử dụng đất
Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
* Phải nộp tiền sử dụng đất
Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014
Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất
Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất.