Một trong những hạn chế của pháp luật Việt Nam là hệ thống văn bản pháp luật chồng chéo, rối rắm, có sự va chạm mạnh giữa luật chuyên ngành và luật căn bản, giữa luật chuyên ngành này và chuyên ngành khác. Riêng về lĩnh vực đầu tư hiện nay, có rất nhiều văn bản pháp luật được ban hành để điều chỉnh như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Xây dựng,… Tất cả hệ thống luật này gây khó khăn khi đầu tư cho doanh nghiệp. Còn làm phát sinh nhiều chi phí và thời gian nhưng vẫn không thể thực hiện được.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Thứ nhất, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được quy định không thống nhất. Cụ thể Luật Đất đai quy định về điều kiện giao đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư là phải có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trong trường hợp chuyển mục đích dưới 10 héc ta đát trồng lúa và 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đặc dụng. Tuy nhiên tại Luật Đầu tư quy định UBND cấp tỉnh có thẩm quyền chấp nhận chủ trương đầu tư đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, không phân biệt loại đất được chuyển.
Qua đó có thể thấy được, Luật Đất đai và Luật đầu tư chưa thống nhất và rõ ràng về thẩm quyền cho phép chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể là UBND hay HĐND mời có thẩm quyền chuyển mục đích loại đất nêu trên. Liệu trong trường hợp không có Nghị quyết của HĐND thì UBND chấp nhận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư đơn phương có hợp lệ không. Khi cần chuyển mục đích các loại đất trên thì phải xin chấp thuận của một hay cả UBND, HĐND và các Bộ, ngành có liên quan khác; nếu phải xin tất cả các cơ quan trên thì trình tự thủ tục như thế nào? Việc quá nhiều cơ quan có thẩm quyền còn gây nên vấn đề khó xác định được trách nhiệm của cơ quan quản lý khi các dự án trên có vấn đề.
Thủ tục giao đất
Thứ hai, thủ tục giao đất, cho thuê đất bị chồng lấn. Theo Luật Đầu tư trong hồ sơ dự án đầu tư, nhà đầu tư sẽ đề xuất nhu cầu sử dụng đất, theo đó, UBND tỉnh sẽ ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. Nhưng tại Nghị định 43/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai, đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ không thực hiện. Như vậy, dù UBND cấp tỉnh đã chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng vẫn phải thông qua thẩm định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; nhà đầu tư vẫn có nguy cơ không được giao đất dù đã được chấp thuận đầu tư trước đó.
Hệ quả của mâu thuẫn này là cơ quan Nhà nước sẽ hai lần thẩm định về điều kiện giao đất, tại hai bước khác nhau đối với dự án, điều này vừa gây lãng phí về nguồn lực từ phía cơ quan quản lý Nhà nước, vừa tạo ra những rủi ro, khó khăn cho nhà đầu tư khi đứng trước nguy cơ không được giao đất.
Thời điểm và thời gian xác định nhu cầu sử dụng đất
Thứ ba, thời điểm và thời gian xác định nhu cầu sử dụng đất cũng không thống nhất. Thời gian, thời điểm thẩm định và trả hồ sơ đối với các dự án đầu tư thuộc thẩm quyền của UBND cấp tính là 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ, trong khi theo Luật Đất đai là 30 ngày tại thời điểm thực hiện thủ tục giao, cho thuê và cho phép chuyển nhượng mục đích đất. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ của các thủ tục này cũng khác nhau khi trong Luật Đầu tư là cơ quan đăng ký đầu tư, còn trong Luật Đất đai là cơ quan tài nguyên và môi trường.
Chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi dự án
Thứ tư, về việc chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất của dự án đầu tư, Luật Đất đai và Luật Đầu tư chưa thống nhất về căn cứ thu hồi đất của dự án đầu tư. Theo như quy định của Luật Đất đai, nếu nhà đầu tư không sử dụng đất được giao hay cho thuê trong 12 tháng hoặc chậm tiến độ 24 tháng thì vẫn có thể gia hạn thêm 24 tháng (với điều kiện tiến hành nộp đủ các khoản phí đối với việc sử dụng đất đối với thời gian chậm tiến độ. Còn Luật Đầu tư sẽ chấm dứt dự án đó ngay nếu sau 12 tháng nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án đó. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn về việc chấm dứt dự án đầu tư vì căn cứ thu hồi đất của hai luật có sự va chạm với nhau.
Tất cả những sự chồng chéo trên sẽ đem đến nhiều hệ quả tiêu cực đối với doanh nghiệp, nhất là các nhà đầu tư khi phải “đau đầu” trong việc thực hiện nghĩa vụ tuân thủ pháp luật nhưng lại chịu sự điều chỉnh của quá nhiều luật khác nhau.
Trên đây công ty luật ASLAW đã giúp bạn giải đáp khó khăn khi đầu tư mà các doanh nghiệp gặp phải khi đầu tư vào dự án nào đó.