Ngày nay, Việt Nam được coi là điểm sáng trong các nền kinh tế Đông Nam Á nhờ tốc độ tăng trưởng trung bình đáng kinh ngạc. Do đó, việc trở thành điểm đến đầu tư phổ biến của các nhà đầu tư nước ngoài là điều hiển nhiên. Thông thường, quá trình đầu tư diễn ra trong một thời gian dài, do đó, Nhà đầu tư luôn mong muốn an cư và sở hữu bất động sản mà mình đã đầu tư. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số vướng mắc về quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam do đặc tính giá trị cao và tương đối đặc thù của nó.
Khoản 14 Điều 3 Luật Đầu tư 2014 có định nghĩa về nhà đầu tư nước ngoài, họ là cá nhân có quốc tịch, tổ chức nước ngoài được thành lập theo quy định của pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam. Theo đó, các nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu sở hữu bất động sản tại Việt Nam nên tìm hiểu thêm các quy định pháp luật liên quan của địa phương để đảm bảo thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình.
Về bất động sản là đất
Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất, bao gồm tổ chức, cá nhân trong nước, hộ gia đình trong nước, cộng đồng người Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Như vậy, theo quy định trên thì nhà đầu tư nước ngoài không được nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Lý do đầu tiên là đất đai là loại tài sản đặc thù gắn liền với quan hệ an ninh quốc phòng. Hơn nữa, đây cũng là nguồn lực hạn chế phải được ưu tiên bảo vệ quyền lợi của công dân Việt Nam.
Về bất động sản là nhà ở
Mặc dù không có thẩm quyền về quyền sử dụng đất tại Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài vẫn được quyền sở hữu nhà ở theo Khoản 3 Điều 7 và Điều 159 của Luật Nhà ở 2014. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam, người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm cả căn hộ và nhà ở riêng lẻ) thuộc dự án xây dựng nhà ở thương mại, trừ trường hợp thuộc khu vực có quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 159.2 Luật Nhà ở năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại Điều 75 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
Quy định mà nhà đầu tư nước ngoài cần đáp ứng
Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, một số quy định mà nhà đầu tư nước ngoài cần phải đáp ứng, bao gồm:
– Điều kiện sở hữu: Đối với nhà chung cư, nhà đầu tư nước ngoài chỉ được mua, cho thuê mua, nhận tặng cho, thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong nhà chung cư. Trong khu vực có quy mô dân số tương đương phường mà có nhiều nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ của mỗi nhà chung cư và tối đa 30 % trên tổng số căn hộ của tất cả các tòa chung cư này. Đối với nhà ở riêng lẻ, (i) trong trường hợp số lượng nhà ở riêng lẻ của một dự án dưới 2.500 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 10% tổng số nhà ở của dự án đó; (ii) trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 250 căn nhà trong số đó;
– Thời hạn sở hữu : nhà đầu tư nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc giao dịch tặng cho, thừa kế không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, 03 tháng trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thì phải làm đơn xin gia hạn, trong đó nêu rõ thời hạn gia hạn và kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận của nhà ở thì gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở. Nhà đầu tư nước ngoài được phép gia hạn 01 lần nhưng không được quá 50 năm.
Kết luận, khi nói đến vấn đề sở hữu bất động sản, nhà đầu tư nước ngoài không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay còn gọi là mua đất) tại Việt Nam, nhưng họ vẫn được phép mua nhà với các điều kiện đã phân tích ở trên.