Thế chấp là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ cho hợp đồng thường thấy trong giao dịch dân sự. Đây là một biện pháp dễ dàng nhận thấy trong cuộc sống hàng ngày. Thế chấp là một vấn đề pháp lý cần được tìm hiểu kỹ để phân biệt với các hình thức bảo đảm thực hiện hợp đồng dân sự khác.
Thế chấp là gì?
Theo điều 317 đến 327 bộ luật dân sự 2015, thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, là việc một bên (bên có nghĩa vụ) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà không giao tài sản cho bên nhận thế chấp (bên có quyền). Việc không giao tài sản là một đặc điểm của biện pháp thế chấp so với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác, bên thế chấp thay vì vậy chỉ giao các giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản cho bên nhận thế chấp.
Đặc điểm pháp lý của thế chấp
– Đối tượng: Đối tượng của thế chấp là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, tài sản đang cho thuê, cho mượn. Có thể thoả thuận dùng toàn bộ hoặc một phần tài sản để thế chấp tùy theo thỏa thuận của các bên. Pháp luật quy định, nếu toàn bộ một bất động sản được dùng để thế chấp thì các vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Nếu thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Hoa lợi, lợi tức có được từ tài sản thế chấp không phải là tài sản thế chấp trừ khi các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác.
– Chủ thể: Chủ thể trong quan hệ thế chấp bao gồm: bên thế chấp là bên có nghĩa vụ dùng tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình; và bên nhận thế chấp là bên có quyền. Lưu ý rằng, trong nhiều trường hợp, bên thế chấp không phải là bên có nghĩa vụ mà có thể là người thứ ba thế chấp bảo đảm cho bên có nghĩa vụ.
– Hình thức: Hình thức của thế chấp theo quy định pháp luật là văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Có thể được ghi trong hợp đồng chính như điều khoản của hợp đồng hoặc có thể được lập thành văn bản riêng thì được coi là một hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính. Trong một số trường hợp như với trường hợp bất động sản và các động sản có giá trị lớn như ô tô thì pháp luật yêu cầu phải công chứng, chứng thực văn bản thế chấp.
Hậu quả pháp lý của thể chấp
Trong trường hợp đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý để thực hiện nghĩa vụ.Thông thường phương thức xử lý tài sản thế chấp là bán đấu giá. Tuy nhiên, nếu có thoả thuận thì tài sản thế chấp được xử lý theo thoả thuận của các bên. Số tiền từ việc xử lý tài sản thế chấp sẽ ưu tiên thanh toàn cho bên nhận thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản và các chi phí liên quan khác.
Khi xử lí tài sản thế chấp là bất động sản có một số nguyên tắc sau:
– Xử lí cả quyền sử đất và tài sản gắn liền với đất khi quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người thể chấp.
– Quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người khác (quyền bề mặt), khi xử lí tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người chuyển quyền sử dụng đất đối với người có quyền bề mặt trên diện tích đất đã chuyển nhượng.
– Quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của một chủ thể và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người có quyền bề mặt là đối tượng của thế chấp, nếu xử lý thế chấp là tài sản gắn liền với đất thì người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ kế thừa quyền và nghĩa vụ của người có quyền bề mặt đối với người có quyền sử dụng đất.
Việc thế chấp tài sản chấm dứt khi: tài sản thế chấp đã được xử lý; việc thế chấp bị huỷ bỏ hay đã được thay thế bằng một biện pháp bảo đảm khác; nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp đã được thực hiện xong.
Như vậy, bài viết trên đã làm rõ thế chấp là gì, nó là một biện pháp thực hiện hợp đồng dân sự không có sự chuyển giao tài sản mà chỉ chuyển giao giấy tờ chứng minh tài sản. Bài viết cũng đã nêu rõ căn cứ pháp lý, định nghĩa, đặc điểm, hậu quả pháp lý của thế chấp.