1. Điều kiện để công nhận hợp đồng mua bán nhà ở
Theo quy định tại Điều 122 và Điều 450 BLDS 2005 và Điều 91, 93, 93 luật nhà ở 2005 thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi hợp đồng mua bán nhà ở có đủ bốn điều kiện sau đây:
a) Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự; người bán nhà ở phải là người chủ sở hữu nhà ở, hoặc là người đại diện hợp pháp của chủ sở hữu.
b) Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật, đạo đức xã hội
Theo quy định Điều 91 Luật nhà ở năm 2005 thì mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
– Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
– Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
c) Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;
d) Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, đối với hợp đồng mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng. (hiện nay theo khoản 5 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005 phải có công chứng)
Cần chú ý là đối với các tranh chấp giao dịch dân sự về nhà ở nói chung (trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở) được xác lập trước ngày 01/7/1991 thì áp dụng Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội “về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991”.
Và hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn.
2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
2.1. Xác định hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực hay bị vô hiệu
a) Hợp đồng mua bán nhà ở có đủ điều kiện công nhận hợp đồng
Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở đáp ứng đầy đủ các điều kiện của hợp đồng mua bán nhà ở (như đã phân tích ở phần trên) thì công nhận hợp đồng đó có hiệu lực. Thời điểm hợp đồng có hiệu lực kể từ khi được công chứng (đối với mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân).
Hợp đồng mua bán nhà ở được ký với bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì có hiệu lực kể từ khi các bên đã ký kết thành văn bản (theo điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì trường hợp này không phải công chứng, chứng thực).
b) Hợp đồng mua bán nhà ở không đủ điều kiện công nhận hợp đồng
– Hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại các điểm a, b và c phần 1 nói trên.
Khi hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm một trong các điều kiện trên, thì tuỳ từng trường hợp Toà án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 128 đến Điều 133 BLDS 2005 để tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu.
– Đối với hợp đồng mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân không có lập thành văn bản có công chứng, khi có tranh chấp và theo yêu cầu của một hoặc các bên Toà án áp dụng Điều 134 BLDS để ra quyết định buộc một hoặc các bên phải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thời hạn một tháng, kể từ ngày Toà án ra quyết định thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng.
Nếu có một bên đương sự vắng mặt thì thời hạn này tính từ ngày bên đương sự vắng mặt nhận được quyết định của Toà án.
Trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan, thì thời gian có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan không tính vào thời hạn một tháng đó. Quá thời hạn một tháng mà họ không đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Bên có lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức vì không thực hiện theo quyết định của Toà án thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 146 BLDS.
2.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
2.2.1. Đối với hợp đồng mua bán nhà ở đã có hiệu lực thì căn cứ vào nội dung các bên đã hỏa thuận để giải quyết, nếu bên nào chưa thực hiện xong nghĩa vụ thì buộc họ phải thực hiện nghĩa vụ đúng như thỏa thuận (trừ trường hợp họ có thỏa thuận khác)
2.2.2. Đối hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
a) Trả lại cho nhau những gì đã nhận:
Khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu Toà án buộc bên mua trả lại nhà ở cho bên bán; bên bán nhận lại nhà ở và trả lại những gì đã nhận cho bên mua nhà.
b) Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường:
Ngoài việc buộc bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, Tòa án phải xem hợp đồng đó do bị vô hiệu có gây thiệt hại cho bên nào không? Nếu có thì ai có lỗi, trên cơ sở xác định lỗi để tòa sẽ tuyên trách nhiệm bồi thường thệt hại
– Xác định thiệt hại.
Thông thường hiệt hại gồm trong hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu bao gồm:
+ Khoản tiền mà bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà ở do bên mua đã tháo dỡ hoặc làm hư hỏng; khoản tiền mà bên mua đã đầu tư để cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không có đặt cọc và các bên không có thoả thuận khác thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.
+ Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về nhà ở theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp các bên thỏa thuận giá nhà và sự thoản thuận đó không nhằm trốn tránh nghĩa vụ).
– Xác định lỗi.
+ Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để mua nhà ở hoặc bán nhà ở là hợp pháp.
Ví dụ, về trường hợp bên bán bị coi là có lỗi: Bên bán bị coi là có lỗi nếu làm cho bên mua tin tưởng là bên bán có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở hoặc có hành vi gian dối để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Quyền sử dụng đất ở và sử dụng các giấy tờ này làm bằng chứng để cho bên mua tin và giao kết hợp đồng mua bán nhà ở đó.
Ví dụ, về trường hợp bên mua bị coi là có lỗi: Bên mua bị coi là có lỗi nếu có hành vi gian dối làm cho bên bán tin tưởng là tài sản đặt cọc, tài sản để thực hiện nghĩa vụ thuộc quyền sở hữu của bên mua nên đã giao kết hoặc giao nhà ở cho bên mua.
+ Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do lỗi của hai bên, thì Toà án phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.
– Xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
+ Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.
+ Nếu bên mua có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, nếu bên mua có lỗi làm cho nhà ở bị hư hỏng hoặc tháo dỡ thì phải bồi thường khoản tiền do bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu do bên mua làm hư hỏng hoặc tháo dỡ nhà.
Trong trường hợp giá nhà giảm mà bên bán bị thiệt hại thì bên mua phải bồi thường cho bên bán khoản tiền chênh lệch giá được xác định.
+ Nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu, Trong trường hợp có sự chênh lệch giá nhà mà bên mua bị thiệt hại thì bên bán phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá được xác định Khoản tiền chênh lệch được tính theo tỷ lệ số tiền bên mua nhà đã trả.
+ Nếu trong thời gian quản lý, bên mua đã cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất thì khi nhận lại nhà bên bán phải thanh toán cho bên mua phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên bán có phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên mua vẫn cố tình cải tạo, sửa chữa